間口距離の求め方

次の図のような形状の宅地の間口距離はいずれによるのでしょうか。

宅地の間口距離の図

【回答要旨】

間口距離は、

原則として道路と接する部分の距離によります

角切で広がった部分も間口に含める

したがって、Aの場合はa、Bの場合はa+cによります。

Cの場合はbによりますが、aによっても差し支えありません。

また、Aの場合で

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。

 

(間口が狭小な宅地等の評価)
20-3 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、

15≪奥行価格補正≫の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額に

それぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額に

これらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

この場合において、地積が大きいもの等にあっては、

近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、

それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる

(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」
(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」

 

(私道の用に供されている宅地の評価)

(私道の用に供されている宅地の評価)

 

路線価地域

私道の価額は、原則として、

正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、

その私道に設定された特定路線価を基に評価

(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。

正面路線価×

奥行価格補正率×

間口狭小補正率✖︎

奥行長大補正率×0.3

×地積=私道の価額

(^。^)

私道の間口を計算する場合

角切で広がった部分は含めない

①要件を満たせば小規模宅地も適用できる

 

②側方路線が私道である場合

通常側方路線加算はしない

 

その私道が

不特定多数の者の通行の用に供されているとき

(通り抜けできる場合)

は、

その私道の価額は評価しない

 

24 私道の用に供されている宅地の価額は、

11≪評価の方式≫から

21-2≪倍率方式による評価≫までの

定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。

この場合において、その私道が

不特定多数の者の通行の用に供されているときは、

その私道の価額は評価しない

 

(評価の方式)

11 宅地の評価は、原則として、次に掲げる区分に従い、

それぞれ次に掲げる方式によって行う。

(1) 市街地的形態を形成する地域にある宅地 路線価方式

(2) (1)以外の宅地 倍率方式

12 削除(平3課評2-4外)

(路線価方式)

13 路線価方式とは、その宅地の面する路線に付された路線価を基とし

15≪奥行価格補正≫から20

-5≪容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価≫

までの定めにより計算した金額によって評価する方式をいう

(路線価)

「路線価」は、宅地の価額がおおむね同一と認められる

一連の宅地が面している路線

(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)

ごとに設定する。

(1) その路線のほぼ中央部にあること。

(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。

(3) その路線だけに接していること。

(4) その路線に面している

宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有する

く形又は正方形のものであるこ と。

(地区)

「路線価地域」

については、宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに、

国税局長が地区を定めるものとする。

(特定路線価)

14-3 路線価地域内において、

相続税、贈与税又は地価税の課税上、

路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、

当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価

(以下「特定路線価」という。)を

納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。
特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に接続する路線及び当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、

当該道路の状況、前項に定める地区の別等を考慮して

税務署長が評定した1平方メートル当たりの価額とする。

納税者からの申出等となっているので

納税者が申出しない場合

税務署がこれにより計算する場合がある

建築基準法の道路でない場合は設定できない

 

(奥行価格補正)

 

15 一方のみが路線に接する宅地の価額は、

路線価にその宅地の奥行距離に応じて

奥行価格補正率を乗じて求めた価額に

その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

(側方路線影響加算)

16 正面と側方に路線がある宅地(以下「角地」という。)の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する(昭45直資3-13・昭47直資3-16・平3課評2-4外改正)

(1) 正面路線(原則として、前項の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額の高い方の路線をい う。以下同じ。)の路線価に基づき計算した価額

(2) 側方路線(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づ き計算した価額に付表2「側方路線影響加算率表」 に定める加算率を乗じて計算した価額

(二方路線影響加算)

17 正面と裏面に路線がある宅地の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。(昭45直資3-13・昭47直資3-16・平3課評2-4外改正)

(1) 正面路線の路線価に基づき計算した価額

(2) 裏面路線(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づ き計算した価額に付表3「二方路線影響加算率表」 に定める加算率を乗じて計算した価額

(三方又は四方路線影響加算)

19 削除

20 不整形地の評価

20-2 無道路地の評価

20-3 間口が狭小な宅地等の評価

20-4 がけ地等を有する宅地の評価

20-5 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価

21 倍率方式

21-2 倍率方式による評価

不整形地

路線価方式により評価する宅地の価額は、

その宅地の面する路線に付された
路線価を基とし、
宅地の奥行距離に応じる
奥行価格補正、
側方路線影響加算、
二方路線影響加算、
三方路線影響加算
四方路線影響加算、
不整形地等の修正等を行って算出

不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。

計算方法

(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法

(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法

(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法

詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380


「特定路線価」

路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。

がけ地等

がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します

借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

アパートやマンションに空き室がある場合

貸付けているアパートやマンションに空き室がある場合

相続時に
空き室部分については
相続税において

土地と建物の評価において
空き室部分は
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
原則としてできない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

駐車場部分も小規模宅地の適用対象の

可能性があります

また

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については

貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

具体的には

アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、
「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分に該当するかどうかは、
その部分が、
1各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、
2賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、
3空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、
4空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
5課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

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土地評価の基本2

土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

       合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります

土地評価の基本2

土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

       合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります

土地評価1

登記地目は田であっても、

課税時期にその上に建物が建っていれば、

宅地として評価することになります。


アスフアルト舗装を設け容易に建物敷地にできない状態で

10年前から月極駐車場用地として利用されている場合

はすでに宅地とはいえず。

登記上の地目は雑種地に該
当するとおもわれます。

したがって、その駐車場用地が、

自宅敷地と隣接している場合であっても

評価上の区分が別になるので、

自宅敷地とは、区分して評価する必要があると思われます。

 

 

“土地評価1” の続きを読む

土地の地目

相続税の土地評価は

9種類の 「地目 」の区分に従って

評価することになりますが

実際は

この地目と現況が違うことも多く

その場合には

実際に使用している現況に応じて評価することになります

例えば畑という地目になっていても

現況が宅地で

この場合は宅地転用許可は取ったが

地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが

その土地に面した道路に路線価が付されていれば

当然路線価による評価になります

固定資産税評価地域であれば

固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります

①宅地

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地

②田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤原野

耕作の方法によらないで

雑草 、かん木類の生育する土地

⑥牧場

家畜を放牧する土地

⑦池沼

かんがい用水でない水の貯留池

⑧鉱泉地

鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地

⑨雑種地

以上のいずれにも該当しない土地

土地の地目

相続税の土地評価は

9種類の 「地目 」の区分に従って

評価することになりますが

実際は

この地目と現況が違うことも多く

その場合には

実際に使用している現況に応じて評価することになります

例えば畑という地目になっていても

現況が宅地で

この場合は宅地転用許可は取ったが

地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが

その土地に面した道路に路線価が付されていれば

当然路線価による評価になります

固定資産税評価地域であれば

固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります

①宅地

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地

②田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤原野

耕作の方法によらないで

雑草 、かん木類の生育する土地

⑥牧場

家畜を放牧する土地

⑦池沼

かんがい用水でない水の貯留池

⑧鉱泉地

鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地

⑨雑種地

以上のいずれにも該当しない土地