土地評価の基本2

土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

       合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります

土地の地目

相続税の土地評価は

9種類の 「地目 」の区分に従って

評価することになりますが

実際は

この地目と現況が違うことも多く

その場合には

実際に使用している現況に応じて評価することになります

例えば畑という地目になっていても

現況が宅地で

この場合は宅地転用許可は取ったが

地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが

その土地に面した道路に路線価が付されていれば

当然路線価による評価になります

固定資産税評価地域であれば

固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります

①宅地

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地

②田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤原野

耕作の方法によらないで

雑草 、かん木類の生育する土地

⑥牧場

家畜を放牧する土地

⑦池沼

かんがい用水でない水の貯留池

⑧鉱泉地

鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地

⑨雑種地

以上のいずれにも該当しない土地

広大地の評価額

広大地に該当する可能性のある宅地

1 .近隣の標準的な宅地の地積に比べて著しく大きな宅地

2 .戸建開発業者が購入するであろうと思われる宅地

3 .戸建分譲に当たり道路や公園などの公共公益的施設の負担が必要な宅地

 

広大地の評価に該当しない宅地は 、

一般的に

1 . 宅地面積が 1 , 0 0 0 ㎡未満

(都市部500平米未満)

2.大規模工場やマンション建設に適した土地

3 .道路や公園などを作らずに区画できる宅地

4 .市街化調整区域の土地

5 .田や畑などの農地

と言われています。

 

広大地の評価額

=宅地の路線価 ×広大地補正率 ×その宅地の面積

定期借地権の底地


定期借地権には

「一般定期借地権 」

「建物譲渡特約付借地権 」

「事業用定期借地権 」

の 3つがあります 。

 

アパートマンションの空室

 

課税時期に一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、

国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。

②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。

③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。

④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。

⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

 

小規模宅地等の減額の特例が受けられない場合

被相続人からの

生前贈与により取得した宅地等については、

小規模宅地等の課税特例の対象にはならない
ので、
①相続開始前3年以内に贈与があった場合の加算の規定により
相続税の課税対象とされるもの
②相続時精算課税の適用を受ける財産
であっても、
小規模宅地等の特例は受けられない

また

被相続人の親族が相続または遺贈により取得した場合以外も
対象にならない

例えば、
人格のない社団、
社会福祉法人、など法人への遺贈
被相続人の親族でない者に対する遺贈も
対象にならない。

その他一般的事項として

土地の所有者が被相続人でない場合

被相続人以外の土地の持分

その土地の上に建物又は構築物が存在しない場合

その土地が棚卸資産 及び準ずる資産 に該当する場合

と認定された場合

小規模宅地の取得者が要件を満たしていない場合

対象宅地の遺産分割が確定していない場合

申告期限から3年以内の分割見込書を添付しなかった場合

 

申告期限から3年以内に分割がされていない場合で

所轄税務署長の承認を受けていない場合

添付書類が不足している場合

申告書に所定の記載をしなかった場合

など小規模宅地の適用要件を満たしていない場合には

小規模宅地等の特例は受けられないことになっておりますが

 

上記を失念してしまったような場合には当税理士ご相談下さい


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

 

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

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家なき子の小規模宅地の適用要件

相続開始前三年以内に
相続税法の施行地内にある
その者又は
その者の
配偶者の所有する家屋
(当該相続開始の直前において当該
被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)
居住したことがない者

居住していなければ、

(例えば他者に貸付けしていて)

所有しているのはかまわないと思われます。

 

添付書類

取得した者が

被相続人の親族で、
相続 開始前3年以内に
自己又は自己の配偶者の所有する家屋に
居住したことがないことなど
一定の要件を満たす場合は以下の 書類

添付書類
○ 申告書第11・11の2表の付表
○申告書第11・11の2表の付表1(別表)
○被相続人(生まれてから相続時まで)の戸籍謄本、
○相続人の戸籍謄本
○ 遺言書又は遺産分割協議書の写し
○ 印鑑証明書(原本)

・取得した相続人の戸籍の附票の写し
(相続開始の日以後に作成されたものに限ります)

・相続開始前3年以内にその取得者が 居住していた家屋が、
自己又はその配 偶者が所有する家屋以外の家屋である 旨を証する書類
(賃貸契約書、または、居住している他者所有の土地建物の登記簿謄本など)

 

ロ(法第六十九条の四第三項第二号ロ*家なき子)

当該親族
(当該
被相続人の居住の用に供されていた
宅地等を取得した者に限る。)

相続開始前三年以内に
相続税法の施行地内にある
その者又は
その者の
配偶者の所有する家屋
(当該相続開始の直前において当該
被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)
に居住したことがない者
(財務省令で定める者を除く。)
であり、かつ、
相続開始時から申告期限まで引き続き
当該宅地等を有していること

(当該被相続人の
配偶者又は相続開始の直前において
当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に
居住していた親族で政令で定める者
がいない場合に限る。)。

ハ(生計一親族の居住用)
当該親族が当該被相続人と
生計を一にしていた者であつて、
相続開始時から
申告期限まで引き続き
当該宅地等を有し、かつ、
相続開始前から申告期限まで引き続き
当該宅地等を
自己の居住の用に供していること。

相続税の申告期限後に共同相続人間での遺産分割協議が確定した場合

相続税の申告期限後に共同相続人間での遺産分割協議が確定した場合

分割の確定した日から4カ月以内に更正の請求をすることになるが

特例対象宅地等の選択の同意が得られない場合には小規模宅地の適用は

受けられないことに注意。

申告期限内に分割が確定しない場合には

未分割で申告をすることになりますが

更正の請求をする場合などで

小規模宅地の適用を受けるためには

申告期限内に申告書を提出し、
分割見込書の添付が必要であることが必要であることに注意。

上記添付を失念した場合には、ご相談下さい。

相続税の申告期限後に共同相続人間での遺産分割協議が確定した場合

相続税の申告期限後に共同相続人間での遺産分割協議が確定した場合には

分割の確定した日から4カ月以内に更正の請求をすることになるが

特例対象宅地等の選択の同意が得られない場合には

小規模宅地の適用は

受けられないことに注意。

申告期限内に分割が確定しない場合には

未分割で申告をすることになりますが

更正の請求をする場合などで

小規模宅地の適用を受けるためには

申告期限内に申告書を提出し、
分割見込書の添付が必要であることが必要であることに注意。

上記添付を失念した場合には、ご相談下さい。