不動産の仲介あっせん報酬の帰属の時期

「土地 、建物等の売買 、交換又は賃貸借の仲介又はあっせんを

したことにより受ける報酬の額は 、

原則としてその売買等に係る契約の効力が発生した日の属する事業年度の益金の額に算入する 。

ただし 、法人が 、売買又は交換の仲介又はあっせんしたことにより受ける報酬の額について 、継続して当該契約に係る取引の完了した日

(同日前に実際に収受した金額があるときは 、当該金額については収受した日 )

の属する事業年度の額に算入しているときは 、これを認める 」

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老人ホームの添付書類

 ※ 被相続人が養護老人ホームに入所していたことなど

相続開始の直前におい
て被相続人の居住の用に供されていなかった宅地等ついて
相続税小規模宅地の添付書類(国税庁HPpdf)

遺言書(ある場合)

遺産分割協議書

相続人の印鑑証明、

被相続人、相続人の戸籍謄本など通常の書類のほか

 

⑴当該相続の開始の日以後に作成されたその
被相続人の戸籍の附票の写し


介護保険の被保険者証の写し
又は障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に規定する
障害福祉サービス受給者証の写しその他の書類で、
当該被相続人が当該相続の開始の直前において
介護保険法に規定する
要介護認定
若しくは同条規定する
要支援認定を受けていたこと
若しくは介護保険法施行規則第140 条の62 の4第2号に該当していたこと
又は
障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に規定する
障害支援区分の認定
を受けていたことを明らかにするもの

⑵施設への入所時における契約書の写しなど、

被相続人が相続開始の直前において入居又は入所
していた住居又は施設の名称及び
所在地並びにその住居又は施設が
次のいずれに該当するかを明らかにする書類
(イ) 老人福祉法第5条の2第6項に規定する
認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、
同法第20条の4に規定する
養護老人ホーム、
同法第20条の5に規定する
特別養護老人ホーム、
同法第20条の6に規定する
軽費老人ホーム又は同法第29条第1項に規定する
有料老人ホーム
(ロ) 介護保険法第8条第27項に規定する
介護老人保健施設
(ハ) 高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項に規定する
サービス付き高齢者向け住宅((イ)
の有料老人ホームを除きます。)
(ニ) 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第5条第11項に規定する障害者支
援施設
(同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限ります。)又は同条第15項に規定
する
共同生活援助を行う住居

 

同族会社適用要件

以下は個人的見解です
個々の事例、解釈により、適用にならない場合が想定されます。
適用に当たっては自己責任でお願いいたします。

または税理士048(648)9380に、ご相談下さい
(個別回答については有料とさせていただきます)

特定同族会社事業用宅地等において

法人の事業の用に供されていた宅地等とは、

次に掲げる宅地等のうち法人

(申告期限において清算中の法人を除く。)の

事業の用に供されていたものをいうものとする。

 

(1) 当該法人に貸し付けられていた

 宅地等(当該貸付けが事業に該当する場合に限る。)

 

 

宅地の所有者である被相続人が
借地人である特定同族会社に対して
当該宅地を有償で貸し付けてい
ることが要件とされます

 

 

 

(2) 当該法人の事業の用に供されていた
建物等で、
被相続人が所有していたもの
建物所有者である被相続人が
特定同族会社に対して、当該建物を有償で貸
し付けていることが要件

 

又は

 

被相続人と生計を一にしていた

 

その被相続人の親族が

 

所有していたもの

 

 

(当該親族が

 

当該建物等の敷地を

 

被相続人から無償で借り受けていた場合

 

における当該建物等に限る。)で、

 

当該法人に貸し付けられていたもの

 

(当該貸付けが事業に該当する場合に限る。)の

 

敷地の用に供されていたもの
当該親族が当該建物等の敷地を

 

被相続人から無償で借り受けていることが条件
 宅地の所有者(被相続人)と

 建物の所有者(生計一の親族)との貸借
関係が有償(地代が有償)である場合には、

貸付宅地等50%に該当か

被相続人と生計を一にしていた

 

その被相続人の親族が

 

所有していた建物

 

と規定されていることから

 

建物の所有者が生計別親族である場合

 

特定同族会社事業用宅地等(80%)の

 

減額の可能性はないと思われる

 

(貸付用50%の適用の可能性はある)

 

(注) 法人の事業には、

 

不動産貸付業

 

駐車場、

 

自転車駐車場及び準事業が含まれない

(法人の事業の用に供されていた宅地等の範囲)

69の4‐23 措置法第69条の4第3項第3号に規定する
法人の事業の用に供されていた宅地等とは、
次に掲げる宅地等のうち同号に規定する法人
同号に規定する申告期限において清算中の法人を除く。
以下69の4‐24までにおいて同じ。

の事業の用に供されていたものをいうものとする。

(1) 当該法人に貸し付けられていた宅地等
当該貸付けが同条第1項に規定する
事業に該当する場合に限る

(2) 当該法人の事業の用に供されていた建物等で、
被相続人が所有していたもの
又は
被相続人と
生計を一にしていたその被相続人の親族

が所有していたもの
当該親族が当該建物等の敷地を
被相続人から
無償で借り受けていた場合における当該建物等に限る。


当該法人に貸し付けられていたもの
当該貸付けが同項に規定する事業に該当する場合に限る。
の敷地の用に供されていたもの

(注) 措置法第69条の4第3項第3号に規定する法人の事業には、
不動産貸付業その他措置法令第40条の2第6項に規定する
駐車場、自転車駐車場及び準事業が含まれないことに留意する。

(法人の社宅等の敷地)

69の4‐24 措置法第69条の4第3項第3号の要件の判定において、
同号に規定する法人の社宅等(被相続人等の親族のみが使用していたものを除く。
の敷地の用に供されていた宅地等は、
当該法人の事業の用に供されていた宅地等に当たるものとする。

添付書類
 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等

○ 申告書第11・11の2表の付表
○申告書第11・11の2表の付表1(別表)

○ 遺言書又は遺産分割協議書の写し
印鑑証明書

「印鑑証明書」は必ず原本を提出してください。

イ 特例の対象となる法人の定款(相続開始の時に効力を有するものに限ります。)
ロ 特例の対象となる法人の相続開始の直前における発行済株式の総数又は出資の総額及び被相続人及び被
相続人の親族その他被相続人と特別の関係がある者が有するその法人の株式の総数又は出資の総額を記載
した書類(特例の対象となる法人が証明したものに限ります。

賃貸借契約書

相続税小規模宅地の添付書類(国税庁HPpdf)

特定同族会社事業用

この適用を受けられる宅地は
「被相続人が所有していた宅地等」で 被相続人の親族が相続または遺贈により取得した宅地等で、下(1)~(4)の

すべての要件に該当するもの

特定同族会社事業用宅地等

その宅地等を

相続又は遺贈により取得した
被相続人の親族

(申告期限において
その法人の役員である者に限る。)

が相続開始時から
申告期限まで
引き続き有し、

かつ、

申告期限まで引き続き
事業の用に供されているもの

その宅地等のうち
この要件に該当する親族が
相続又は遺贈により
取得した部分に限る。

(2)
建物又は構築物の
敷地の用に
供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)
(3)
棚卸資産
及び準ずる資産
に該当しないもの
(4)
各人が取得した宅地等のうち、
選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。
平成27年1月1日以後の限度面積
特定事業用等宅地等
及び特定居住用宅地等のみ
を選択する場合は、
特定事業用等宅地等400㎡、
特定居住用宅地等330㎡まで
適用が可能とされ、
最大で730㎡までが対象となります。ただし、
貸付事業用宅地等を選択する場合については、
従来どおり調整を行います①特定事業用宅地等又は
特定同族会社事業用宅地等の面積の合計×200÷400

②特定居住用宅地等の面積×200÷330

③貸付事業用宅地等の面積①②③の合計が200㎡以下部分まで対象になります。
 

添付書類
 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等

○ 申告書第11・11の2表の付表
○申告書第11・11の2表の付表1(別表)

○ 遺言書又は遺産分割協議書の写し
印鑑証明書

「印鑑証明書」は必ず原本を提出してください。

イ 特例の対象となる法人の定款(相続開始の時に効力を有するものに限ります。)
ロ 特例の対象となる法人の相続開始の直前における発行済株式の総数又は出資の総額及び被相続人及び被
相続人の親族その他被相続人と特別の関係がある者が有するその法人の株式の総数又は出資の総額を記載
した書類(特例の対象となる法人が証明したものに限ります。

賃貸借契約書

相続税小規模宅地の添付書類(国税庁HPpdf)

この特例の適用を受けるためには、
相続税の申告期限までに
相続人等
の間で特例対象宅地等が
分割されていることが必要です。

その特例対象宅地等が
申告期限までに分割されてい
ない場合には、
この特例の適用を受けられません。

所轄税務署長に対して、
一定の手続をとることによって、
この特例の適用を受けることがで
きます

特定同族会社事業用宅地等とは、
相続開始の直前に
被相続人
及び
被相続人の親族
その他被相続人と特別の関係がある者が有する
株式の総数又は出資の総額
その株式又は出資に係る法人の
発行済株式の総数又は出資の総額
株式、出資及び発行済株式には、
議決権に制限のある株式又は出資を除く。

の50%を超える法人
申告期限において清算中の法人を除く。
の事業
不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業を除く。)
の用に供されていた宅地等で、
その宅地等を
相続又は遺贈により取得した被相続人の親族
(申告期限
その親族が申告期限前に死亡した場合には、その死亡の日。
においてその法人の法人税法に規定する役員
清算人を除く
である者に限る。)
が相続開始時から申告期限まで引き続き有し、
かつ、
申告期限まで引き続きその法人の事業の用に供されているもの

その宅地等のうちこの要件に該当する親族が
相続又は遺贈により取得した部分に限る。

をいう。

生計を一にするとは?

原則として、
被相続人とその親族が、2世帯住宅でなく、

同一の住居に、同居している場合には、
生計を一にしていると、思われます
(ただし、明らかに、

独立した生活を営んでいる場合を除くとなっていますが)

 

その被扶養者が、生計を維持する収入がない場合に

扶養する者との間に

継続的な扶養関係があると認められる場合

別居していても、原則として、生計を一にすると考えられる。
なお、送金等の額が極めて少なく

被扶養者の生計費の額に満たなく

扶養しているといえないような場合などは、

生活費の金額、状況に応じ

判断されると思われる。

 

別居していた親族が

「生計を一にしていた」ものとされるためには、

その親族が被相続人と日常生活の資を共通にしていたことを要し、

その判断は社会通念に照らして個々になされるところ、

少なくとも居住費、食費、光熱費その他日常の

生活に係る費用の

全部又は主要な部分を共通にしていた

関係にあったことを要すると解される。

との裁決がある

 

(また 小規模宅地に関するものではないが

所得税の裁決として

同一の家屋に起居している場合に,

金銭面の区別がされているかどう かの事実を詳細に検討し,

不明確な場合には,「生計を一にする」と推認する としている。)という裁決もある

例えば同居はしていないが

被扶養者の身の回りの面倒を見ていて

生計の扶助もしていた場合は

預金通帳等で送金事実を

確認できるようにすることも必要であろう。

 

親族のいずれも生計を維持する程度の収入がある場合

同居している場合は

親族が同一の家屋に起居している場合には、

明らかに互いに独立した生活を営んでいると認
められる場合を除き、

これらの親族は生計を一にするものとする。

 

独立した生活を営んでいるとは

収入をそれぞれ独自に管理しているか。

食事を共にしているか、

住民登録などの世帯が同一かどうか

家賃、水道光熱費、日用品、食費等の受け渡し、

その他、日常生活費の分担があるかどうかにより

実態により、ケースバイケースであると思われます

独立して生計を維持する収入がある場合とは

現在の収入はない場合、または

収入が少額であっても

過去に蓄積した、現預金を取り崩して、

生計費としている場合も含まれると思われます。

 

親族のいずれも生計を維持する程度の収入がある場合で

別居している場合は、

生計を一にしていないと判断されると思われます。

 

以上は個人的見解です。

実態に応じ適用が変わります。

自己責任で適用をお願いいたします。

詳しくは扶養関係の実態を、税務署、税理士にご相談ください。

貸付用小規模宅地

この適用を受けられる宅地は 「被相続人が所有していた宅地等」で被相続人の親族が

相続または遺贈により取得した

宅地等で、下(1)~(4)の

すべての要件に該当するもの

貸付事業用宅地(1) 相続開始直前に

被相続人 又は

被相続人 と生計を一にしていた 被相続人の親族

貸付事業の用に 供されていた宅地等 のうち 所定のもの

減額割合  50%限度面積200㎡

 貸付事業用宅地等 ①被相続人の貸付事業 に供されていた宅地等

被相続人の親族が

相続または遺贈により取得し

被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに承継し、 かつ その申告期限までに 貸付事業を行っている

その宅地等を相続税の申告期限まで保有している。

②被相続人と 生計を一にしていた 被相続人の親族の 貸付事業に供されていた宅地等

被相続人の親族が

相続または遺贈により取得し

相続開始直前から 相続税の申告期限まで、 その宅地の貸付事業を行っている

その宅地を相続税の申告期限まで 保有している。

(2) 建物又は構築物の 敷地の用に 供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)
(3)  棚卸資産 及び準ずる資産 に該当しないもの
(4)  各人が取得した宅地等のうち、 選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。
平成27年1月1日以後の限度面積 特定事業用等宅地等 及び特定居住用宅地等のみ を選択する場合は、 特定事業用等宅地等400㎡、 特定居住用宅地等330㎡まで 適用が可能とされ、 最大で730㎡までが対象となります。ただし、 貸付事業用宅地等を選択する場合については、 従来どおり調整を行います

①特定事業用宅地等又は 特定同族会社事業用宅地等の面積の合計×200÷400 + ②特定居住用宅地等の面積×200÷330 + ③貸付事業用宅地等の面積

①②③の合計が200㎡以下部分まで対象になります。

貸付けについては、 相当の対価を得て行うもの (所得金額がマイナスとなるものを含む。) が対象

無償による貸付け(使用貸借) は小規模宅地等の適用対象外

この特例の適用を受けるためには、 相続税の申告期限までに 相続人等 の間で特例対象宅地等が 分割されていることが必要です。
その特例対象宅地等が 申告期限までに分割されてい ない場合には、 この特例の適用を受けられません。
所轄税務署長に対して、 一定の手続をとることによって、 この特例の適用を受けることがで きます

貸付事業用宅地等に該当する宅地等 添付書類
 ○ 申告書第11・11の2表の付表 ○申告書第11・11の2表の付表1(別表)
○ 遺言書又は遺産分割協議書の写し ○ 印鑑証明書
「印鑑証明書」は必ず原本を提出してください。 賃貸借契約書

二世帯住宅

二世帯住宅で構造上区分のあるもの

(建物の区分所有等に関する法律の規定

により、

区分所有建物である登記がされているものを除きます。)

について、

被相続人

及びその親族が

各独立部分に 居住していた場合には、

その親族が相続又は遺贈

により取得したその敷地の用に供されている宅地等のうち、

被相続人及び

その親族が

居住していた部分に対応する敷地の部分が

小規模宅地の特例の対象となります

 

この場合の親族については、 被相続人と生計をーにするか、

別にするかは関われない

小規模宅地 老人ホーム

居住用 小規模宅地適用要件

平成26年l月1日以後
被相続人の居住の用について、
居住の用に供することができない事由として政令 で定める事由により
相続の開始の直前において
その被相続人の居住の用に供されていなかった場合
(政令で定める場合下記を除きます。)
における
その事由により
居住の用に供されなくなる直前の
その被相続人の居住の用が含まれます。
要介護認定、要支援認定
又は
障害支援認定を受けていた被相
続人が施設等に入所していたこと

ただし
その建物を
事業の用
準事業の用(事業と称するに至らない不動
産の貸付けその他これに類する行為で相当の
対価を得て継続的に行うものをいいます。)
又は
被相続人と生計を-にしていなかった親族
の居住の用

被相続人の親族に該当しない者の居住の用
に供した場合には
小規模宅地の適用を受けられません

 介護保険法に規定する
要介護認定
又は
同条に規定する
要支援認定
を受けていた被相続人
①老人福祉法に規定する
認知症対応型老人共同生活援助事業が
行われる住居

②老人福祉法に規定する
養護老人ホー
③老人福祉法に規定する
特別養護老人ホーム
④老人福祉法に規定する
軽費老人ホーム
⑤老人福祉法に規定する
有料老人ホーム
⑥介護保険法第8条第27項に規定する
介護老人保健施設
⑦高齢者の居住の安定確保に関する法
に規定する
サービス付き高齢者向け住宅
 障害支援区分の
認定を受けていた
被相続人
法に規定する
障害者支援施設 (施設入所支援
が行われるものに限る。)
法に規定するる
共同生活援助を行う住居

その被相続人の相続の開始の直前において
上記認定を受けていたか否かにより判定

添付書類
申告書第11・11の2表の付表
○申告書第11・11の2表の付表1(別表)  

遺言書又は遺産分割協議書の写し
印鑑証明書

配偶者に対する相続税額の軽減、
小規模宅地等、
特定計画山林及び農地等の納税猶予の
特例の適用を受ける場合は、
「印鑑証明書」は必ず原本を提出してください。

 イ 特定居住用宅地等に該当する場合  
取得した者の住民票の写し
(相続開始の日以後に作成されたもの)

※被相続人の配偶者が特例を適用する場合は提出不要です

 

  取得した者が被相続人の親族で、
相続 開始前3年以内に
自己又は自己の配偶者の所有する家屋に
居住したことがないことなど
一定の要件を満たす場合は以下の 書類
戸籍の附票の写し
(相続開始の日以後に作成されたものに限ります)
・相続開始前3年以内にその取得者が 居住していた家屋が、自己又はその配 偶者が所有する家屋以外の家屋である 旨を証する書類

 ※ 被相続人が養護老人ホームに入所していたことなど一定の事由により相続開始の直前におい
て被相続人の居住の用に供されていなかった宅地等ついては、「相続税の申告のしかた」等をご確認ください。
相続税小規模宅地の添付書類(国税庁HPpdf)

当該相続の開始の日以後に作成されたその
被相続人の戸籍の附票の写し
介護保険の被保険者証の写し
又は障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に規定する
障害福祉サービス受給者証の写しその他の書類で、
当該被相続人が当該相続の開始の直前において
介護保険法に規定する
要介護認定
若しくは同条規定する
要支援認定を受けていたこと
若しくは介護保険法施行規則第140 条の62 の4第2号に該当していたこと
又は
障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に規定する
障害支援区分の認定
を受けていたことを明らかにするもの

施設への入所時における契約書の写しなど、
被相続人が相続開始の直前において入居又は入所
していた住居又は施設の名称及び
所在地並びにその住居又は施設が
次のいずれに該当するかを明らかにする書類
(イ) 老人福祉法第5条の2第6項に規定する
認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、
同法第20条の4に規定する
養護老人ホーム、
同法第20条の5に規定する
特別養護老人ホーム、
同法第20条の6に規定する
軽費老人ホーム又は同法第29条第1項に規定する
有料老人ホーム
(ロ) 介護保険法第8条第27項に規定する
介護老人保健施設
(ハ) 高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項に規定する
サービス付き高齢者向け住宅((イ)
の有料老人ホームを除きます。)
(ニ) 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第5条第11項に規定する障害者支
援施設
(同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限ります。)又は同条第15項に規定
する
共同生活援助を行う住居

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④会社印鑑の作成

⑤設立登記申請書の作成
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⑥登記完了まで
通常1週間から10日

かかります

汎用性
メリット
個人事業の場合に比べ、
相手から信用を得られやすい。

従業員を雇いやすい。

社長に払う給与について
給与所得控除があり、
個人事業より節税になる。

一定の生命保険等が
必要経費になる。
など 個人事業に比べ
節税がしやすい。

責任

出資した資本金の範囲内で
責任を負う。
だだし、銀行融資などでは、
個人連帯保証を求められる場合が多く
個人連帯保証した場合には、
個人にも当然返済義務がある。
株主と役員 株主は有限責任ですので
業務を執行する権利はありません
株主は、株主総会で,
会社の決定事項の決議に参加します

会社の業務を執行するのは,
株主によって選出された取締役です。
小規模会社では、
株主と取締役が同じことも一般的です。

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会社設立の予備知識 

会社の設立の方法としては、

一般的に
全く新しく会社を設立する方法と
個人事業を会社組織とする法人成り
とがあります。
が設立方法としては、
現物出資をしない限り、ほとんど同じ方法になります

商号

をどう定めるかは大事です。
同一市町村内でも異なる住所であれば,
類似した商号であっても登記すること
はできます。

しかし、会社法は 「不正の目的で
他の会社と誤認されるおそれのある名称又は商号を使用することはできない」と
し,これに違反した場合は侵害の停止又は予防の請求ができることになっています。
したがって,他に誤認されるおそれのある商号を用いて、
他社から損害賠償請求などをされないためにも,
しっかりした調査をして会社名を付けることが必要です。