自宅(建物)

自宅
原則として一棟の家屋ごとに評価

家屋の固定資産税評価額で評価

建築中の場合には

費用現価(相続時までに払った費用?、)

の70%で評価

家屋と構造上一体となっている設備
家屋の所有者が有する
電気設備
(ネオンサイン、投光器、スポットライト、

電話機、電話交換機
及びタイムレコーダー等を除きます。)、
ガス設備、

衛生設備、

給排水設備、

温湿度調整設備、(冷暖房設備?)
消火設備、避雷針設備、昇降設備、じんかい処理設備等で、
その家屋に取り付けられ、
その家屋と構造上一体
となっているものについては、

その家屋の価額に含めて評価します。

門、塀 庭園設備は別途評価 に注意

屋敷内にある
果樹等及び

畑の境界にある
果樹等で
その数量が少なく、
かっ、収益を目的として所有
するものでないものについては、
評価しない

貸家建物

貸家(建物)の価額は
家屋の価額(A)ー(A)X借家権割合×賃貸割合

借家権割合は原則として30%

上場株式

上場株式の価額は、
金融商品取引所の公表する
課税時期の最終価格と、
課税時期の属する月
以前3か月間の
毎日の最終価格
の各月の平均額)
のうち
最も低い価格とを比較し、
そのいずれか
低い方の価格によって評価

次の点に注意

*その株式が
二以上の金融商品取引所に
上場されているときは、
納税義務者が選択した
金融商品取引所の公表する価格とします。

*課税時期の属する月中に
新株権利落等があった場合などの
最終価格及び
最終価格の月平均額
については、
特例により計算

負担付贈与
又は個人間の対価を伴う取引
により取得した上場株式の価額は、
その株式が上場されて
いる金融商品取引所の公表する課税時期の最終価格によって評価し、
過去3か月の株価の変動は、勘案しません。

家財

家庭用動産、

農耕用動産、

旅館用動産等で
一個又は一組の価額が5万円以下

のものについては、
それぞれ一括して
一世帯等ごとに評価することができる。)

家庭用動産で

売買価値のあるものについて

例えば

車 バイク

電気製品や家具

ロレックスなどの時計

宝石骨董品

盆栽 庭石などは

中古市場での売買価額によることも一法であると考える

 

(書画骨とう品の評価)

本物か偽物かにより大きく評価がかわるが

(一) 書画骨とう品で書画骨とう品の販売業者が有するものの価額は、
《たな卸商品等の評価》の定めに
よって評価する。

(二) (一)に掲げる書画骨とう品以外の書画骨とう品の価額は、
売買実例価額、

精通者意見価格等を参酌して評価する。

とされている

土地路線価など

土地の評価

1.市街地とその周辺

(路線価地域)は
路線価
をもとに評価

上記1.以外
は原則として

固定資産税評価額×倍率 で評価

1.路線価地域
路線価図をもとに評価

奥行価格補正などを加味

付表 (pdf)

路線価図.pdf へ

「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。)
ごとに設定する。

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

(奥行価格補正)

① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、

路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

路線価×奥行価格補正率×地積

(側方路線影響加算)

② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、

次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。

(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額

(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二
[側方路線影響加算率表]
に定める
加算率を乗じて計算した価額

イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率

ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」

(イ+ロ)×面積

(二方路線影響加算)

正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。

(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額

(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三
「二方路線影響加算率表」の加算率を
乗じて計算した価額

イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率

ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」

(イ+ロ)×面積

(三方又は四方路線影響加算)

三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。

 路線価地域」については、次に掲げる地区を定められ、
奥行価格補正率等も、
この地区区分ごとに定められています

① ビル街地区
② 高度商業地区
③ 繁華街地区
④ 普通商業・併用住宅地区
⑤ 普通住宅地区
⑥ 中小工場地区
⑦ 大工場地区

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

不整形地

 路線価方式により評価する宅地の価額は、

その宅地の面する路線に付された
路線価を基とし、
宅地の奥行距離に応じる
奥行価格補正、
側方路線影響加算、
二方路線影響加算、
三方路線影響加算
四方路線影響加算、
不整形地等の修正等を行って算出

 奥行価格補正
 一方のみが路線に接する宅地の価額は、
奥行距離に応じた「奥行価格補正率」
によって評価します

まずは、
奥行距離が重要です
奥行距離は原則として
正面路線に対し、垂直な奥行距離によりますが
奥行距離が左右で違っているなどの場合には
平均的な奥行距離によるといわれています。
不整形地の奥行距離の求め方国税庁

不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。

計算方法

(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法

(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法

(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法

詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380

「特定路線価」

 路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。

がけ地等

 がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します

借地権

借地権

自用地の評価額×借地権割合

借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

定期借地権

自用地の評価額×
借地権設定時における定期借地権割合

貸家の敷地

自用地の価額-(自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借家権割合は原則として30%

借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが

相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

事業用小規模宅地

この適用を受けられる宅地は
「被相続人が所有していた宅地等」で 被相続人の親族が相続または遺贈により取得した宅地等で、下(1)~(4)の

すべての要件に該当するもの

事業用宅地等
(1)
相続開始直前に
① 被相続人
又は
被相続人
と生計を一にしていた
被相続人の親族



事業の用
供されている
宅地等
のうち
所定のもの
減額割合
80%
限度面積

400㎡
特定事業用宅地等

その宅地を取得した親族が

1,被相続人の事業の用
に供されていた宅地等で

  • その宅地の上で営まれていた
  • 被相続人の事業を
  • 相続税の申告期限までに引継ぎ、
  • 申告期限まで引き続き
  • その事業を営んでいる
  • かつ
  • その宅地等を相続税の
  • 申告期限まで有している。

被相続人と
生計を一にしていた
親族の事業の用に
供されていた宅地等

  • その宅地を取得した生計一親族が
  • 相続開始直前前から
  • 申告期限まで
  • 引き続きその宅地の上で
  • 事業を営んでいる
  • かつ
  • その宅地等を相続税の
  • 申告期限まで有している。
(2)
建物又は構築物の
敷地の用に
供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)  
(3)
棚卸資産
及び準ずる資産
に該当しないもの
  
(4)
各人が取得した宅地等のうち、
選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。  
  平成27年1月1日以後の限度面積
特定事業用等宅地等
及び特定居住用宅地等のみ
を選択する場合は、
特定事業用等宅地等400㎡、
特定居住用宅地等330㎡まで
適用が可能とされ、
最大で730㎡までが対象となります。
ただし、
貸付事業用宅地等を選択する場合については、
従来どおり調整を行います
①特定事業用宅地等又は
特定同族会社事業用宅地等の面積の合計×200÷400

②特定居住用宅地等の面積×200÷330

③貸付事業用宅地等の面積
①②③の合計が200㎡以下部分まで対象になります。
添付書類
 特定事業用宅地等に該当する宅地等
 ○ 申告書第11・11の2表の付表
○申告書第11・11の2表の付表1(別表)
○ 遺言書又は遺産分割協議書の写し
印鑑証明書「印鑑証明書」は必ず原本を提出してください。
一定の郵便局舎の敷地の用に供されている宅地等の場合には、
総務大臣が交付した証明書相続税小規模宅地の添付書類(国税庁HPpdf)

この特例の適用を受けるためには、
相続税の申告期限までに
相続人等
の間で特例対象宅地等が
分割されていることが必要です。

その特例対象宅地等が
申告期限までに分割されてい
ない場合には、
この特例の適用を受けられません。

 

所轄税務署長に対して、
一定の手続をとることによって、
この特例の適用を受けることがで
きます

小規模宅地の評価減の適用要件

「被相続人が所有していた宅地等」である

被相続人の親族
相続または遺贈により取得した宅地等」である

被相続人の事業の用」
「被相続人の居住の用」
「被相続人と生計をーにしていた親族の事業の用」
「被相続人と生計をーにしていた親族の居住の用」

被相続人の貸付事業に供されていた宅地等
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業に供されていた宅地等
いずれかに該当する。


「建物または構築物」が存在する宅地等に該当するか1

棚卸資産でないこと

「未利用地」でない

「所有継続要件」
「居住継続要件」を満たしているか
(配偶者が取得した場合を除く)
(いわゆる家なき子は、所有継続要件のみ)
 ⇓
「生計一親族に対する敷地の貸付け」は
無償か有償かにより、
固定資産税額を超える地代を収受の場合、
貸付用地に該当し減額割合が変わる」

被相続人の居住用建物が
共同所有の場合は,
その所有者の部分ごとに要件を確認する

1
アスフアルト敷きとか
一面にしっかりと砂利を敷いている場合には構築物
に該当しますが,
単に砂利を埋めて、ならしている場合などは
構築物に該当するか判断の分かれるところです。

特定同族会社事業用

この適用を受けられる宅地は
「被相続人が所有していた宅地等」で 被相続人の親族が相続または遺贈により取得した

宅地等で、下(1)~(4)の

すべての要件に該当するもの

特定同族会社事業用宅地等

相続開始の直前に
被相続人(亡くなった人)
及び
被相続人の親族

被相続人と特別の関係がある者

が有する
株式の総数が

その法人の
発行済株式の総数
の50%を超える法人
の事業

(不動産貸付業、駐車場業、
自転車駐車場業及び準事業を除く
の用に供されていた宅地等

減額割合
80%
限度面積

400㎡

特定同族会社事業用宅地等

その宅地等を

相続又は遺贈により取得した
被相続人の親族

(申告期限において
その法人の役員である者に限る。)

が相続開始時から
申告期限まで
引き続き有し、

かつ、

申告期限まで引き続き
事業の用に供されているもの

その宅地等のうち
この要件に該当する親族が
相続又は遺贈により
取得した部分に限る。

(2)
建物又は構築物の
敷地の用に
供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)  
(3)
棚卸資産
及び準ずる資産
に該当しないもの
  
(4)
各人が取得した宅地等のうち、
選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。  
した宅地等が、特定事業用宅地等 
特定同族会社事業用宅地等
特定居住用宅地等
貸付事業用宅地等
複数に該当する場合
平成27年1月1日以後の限度面積
特定事業用等宅地等
及び特定居住用宅地等のみ
を選択する場合は、
特定事業用等宅地等400㎡、
特定居住用宅地等330㎡まで
適用が可能とされ、
最大で730㎡までが対象となります。
ただし、
貸付事業用宅地等を選択する場合については、
従来どおり調整を行います
①特定事業用宅地等又は
特定同族会社事業用宅地等の面積の合計×200÷400

②特定居住用宅地等の面積×200÷330

③貸付事業用宅地等の面積

①②③の合計が200㎡以下部分まで対象になります。

 

添付書類
 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等

○ 申告書第11・11の2表の付表
○申告書第11・11の2表の付表1(別表)

○ 遺言書又は遺産分割協議書の写し
印鑑証明書

「印鑑証明書」は必ず原本を提出してください。

イ 特例の対象となる法人の定款(相続開始の時に効力を有するものに限ります。)
ロ 特例の対象となる法人の相続開始の直前における発行済株式の総数又は出資の総額及び被相続人及び被
相続人の親族その他被相続人と特別の関係がある者が有するその法人の株式の総数又は出資の総額を記載
した書類(特例の対象となる法人が証明したものに限ります。

賃貸借契約書

相続税小規模宅地の添付書類(国税庁HPpdf)

この特例の適用を受けるためには、
相続税の申告期限までに
相続人等
の間で特例対象宅地等が
分割されていることが必要です。

その特例対象宅地等が
申告期限までに分割されてい
ない場合には、
この特例の適用を受けられません。

 

所轄税務署長に対して、
一定の手続をとることによって、
この特例の適用を受けることがで
きます

特定同族会社事業用宅地等とは、
相続開始の直前に
被相続人
及び
被相続人の親族
その他被相続人と特別の関係がある者が有する
株式の総数又は出資の総額
その株式又は出資に係る法人の
発行済株式の総数又は出資の総額
株式、出資及び発行済株式には、
議決権に制限のある株式又は出資を除く。

の50%を超える法人
申告期限において清算中の法人を除く。
の事業
不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業を除く。)
の用に供されていた宅地等で、
その宅地等を
相続又は遺贈により取得した被相続人の親族
(申告期限
その親族が申告期限前に死亡した場合には、その死亡の日。
においてその法人の法人税法に規定する役員
清算人を除く
である者に限る。)
が相続開始時から申告期限まで引き続き有し、
かつ、
申告期限まで引き続きその法人の事業の用に供されているもの

その宅地等のうちこの要件に該当する親族が
相続又は遺贈により取得した部分に限る。

をいう。